Assim como em uma empresa, para que a vida social em um condomínio funcione da maneira mais agradável possível, é preciso que haja hierarquias e regras, cada um com sua devida responsabilidade, fazendo com que o dia a dia no local sempre caminhe bem.
Se você mora em um condomínio (seja ele de apartamentos ou casas) sabe se ele possui síndico, subsíndico e conselho de condomínio? Se você está prestes a ir morar em um condomínio, sabe o que cada um desses cargos representa?
Bom, se você não sabe, leia este artigo que lhe daremos uma aulinha básica do que cada um é responsável por fazer. É até bom que você tenha conhecimento para que saiba o que pode cobrar de cada um ou a quem recorrer caso precise.
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Funções de um síndico
O síndico é a pessoa responsável pela gestão do condomínio em sua totalidade. Portanto, desempenha um papel fundamental para os proprietários, mas também para os inquilinos. A boa execução das suas responsabilidades é essencial para que tudo ocorra bem.
O síndico é quem assegura a gestão administrativa, contabilística e financeira do condomínio e também assegura a boa manutenção do local.
Gestão administrativa
O síndico deve assegurar a gestão administrativa da copropriedade, que corresponde nomeadamente a:
Gestão contábil e financeira
O síndico estabelece um orçamento provisório em consulta com o conselho do condomínio e o submete à votação da assembleia. As contas de cada copropriedade são mantidas separadamente.
Os documentos contábeis devem ser originais. A qualquer momento, o síndico deve poder apresentar esses documentos contábeis ao conselho do condomínio, se este assim o solicitar. O síndico tem a obrigação de abrir uma conta bancária separada em nome do edifício.
Manutenção do local
O síndico é capaz de realizar pequenos reparos, bem como manutenção “rotineira” sem autorização com uma equipe de especialistas. Ele pode assinar todos os contratos essenciais ao funcionamento e manutenção adequada da copropriedade.
Para trabalhos mais substanciais, uma autorização deve ser emitida pela assembleia geral do condomínio. O síndico elabora e atualiza o registro de manutenção do edifício de forma a traçar o histórico das obras efetuadas, indicando as referências dos contratos de manutenção e dos contratos de seguro de copropriedade.
Gerenciamento de equipe
Os funcionários da copropriedade são colocados sob a autoridade do síndico. Mas cuidado, estes não são os “funcionários” do síndico e sim do condomínio. A assembleia geral é o tomador de decisão para definir o número de funcionários e sua categoria de trabalho.
Uma vez tomada a decisão, cabe ao síndico e a parte judicial (se houver) proceder à contratação ou demissão e estabelecer as condições de trabalho. O síndico também deve editar recibos de pagamento, gerenciar ausências vinculadas, por exemplo, a licenças, licenças médicas ou saídas em licença de maternidade.
Ele é responsável pelo preenchimento do documento único de avaliação de risco para a saúde e segurança desses trabalhadores. O síndico não pode, em caso algum, contratar novos trabalhadores sem autorização da assembleia geral de condôminos.
O síndico representa o “orador” dos coproprietários para todos os atos da vida civil. Ele assina os vários contratos em nome do condomínio. Ele, portanto, atua como um agente e representa os moradores e o conselho perante as decisões para a condução do edifício.
Funções do subsíndico
Na maioria dos condomínios e das convenções de condomínio não consta a função de subsíndico, porém, é aconselhável que ela exista.
Isso porque o subsíndico tem a função de tomar decisões quando o síndico não estiver presente ou estiver impossibilitado de exercer suas tarefas. O subsíndico também é escolhido nas assembleias pelos próprios moradores.
O subsíndico só pode assumir as tarefas do síndico por, no máximo, trinta dias, isso significa que, caso o síndico seja destituído do cargo, tenha renunciado ao cargo, tenha falecido ou haja qualquer outro motivo que o impeça de atuar, o subsíndico deve convocar uma assembleia para que um novo síndico seja eleito.
Funções do Conselho do Condomínio
O conselho de condomínio é composto por membros eleitos do próprio condomínio.
Sua função principal é coordenar as relações entre o síndico e os moradores no que diz respeito às contas do condomínio e assegurar uma missão consultiva, assistencial e de controle do síndico.
Os membros do conselho de condomínio não são remunerados. São eleitos por um mandato que pode ser revogado a qualquer momento pelas assembleias gerais. O conselho de condomínio é normalmente composto por 3 moradores do condomínio e são eleitos por maioria absoluta nas assembleias.
Sem maioria (ou na ausência de candidato), o síndico ou qualquer coproprietário pode requerer a nomeação dos membros do conselho sindical com o seu acordo ou constatar a impossibilidade de constituição de um conselho sindical.
Em alguns condomínios, o conselho eleito nomeia um presidente dentre seus 3 membros que é quem vai responder diretamente ao síndico. Todos os 3 terão a mesma missão, a de fiscalização das atividades do síndico, porém, apenas 1 deles fala.
O conselho de condomínio controla a gestão do síndico do condomínio e, em particular, os seguintes pontos:
- Contabilidade apresentadas pelo síndico
- Repartição de despesas
- Condições sob as quais os contratos são celebrados e executados
- Elaboração do orçamento provisório, acompanhando a sua execução
- Autorização para que o síndico ultrapasse o orçamento inicial
- Bater as contas do condomínio com os comprovantes apresentados pelo síndico
Todos os membros do conselho de condomínio podem consultar os documentos relativos à gestão do síndico e à administração da copropriedade (por exemplo, e-mails, cartas, registros) e podem fazer cópias destes.
É obrigação do síndico deixar esses documentos em um local de fácil acesso e devidamente identificados para que, quando solicitados, sejam entregues ao Conselho o quanto antes.
Normalmente, dá-se o prazo de 1 mês para que o síndico apresente os documentos solicitados para o Conselho, podendo ser penalizado caso não apresente o que foi pedido. A penalização deve constar em ata e ser de conhecimento e aprovação da maioria dos moradores.
Missão consultiva do conselho de condomínio
O conselho de condomínio pode opinar ou ser consultado para todas as questões relativas ao local.
Além disso, o conselho de condomínio é obrigatoriamente consultado para licitações de mercados e contratos cujo custo ultrapasse um valor fixado pela assembleia. É também obrigatoriamente consultado para a celebração de contratos.
Missão de assistência do conselho de condomínio
O conselho de condomínio pode prestar assistência ao síndico, nomeadamente na escolha de empresas para a manutenção corrente do edifício ou para a realização de trabalhos deliberados em assembleia geral.
A sua missão de assistência é definida quer nas regras de contitularidade, quer por deliberação específica da assembleia de coproprietários. A administração de um condomínio não é uma tarefa simples: são muitas as atividades operacionais para manter um edifício comercial ou residencial funcionando.
A MARQUES CONDOMÍNIOS está no mercado de administração de condomínios desde 2017, oferecendo um serviço personalizado de qualidade, gestão transparente e pronto atendimento em São Paulo e toda a região metropolitana.
